尹中立（榮盛發(fā)展首席經濟學家、中國社會科學院金融所研究員）

今年上半年主要城市的房價都處在上漲狀態(tài)，尤其是一線城市和部分二線城市的房價漲幅比較大。從剛剛公布的7月份房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，主要城市的房價仍然在上漲，但漲幅明顯回落，其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲轉為下降0.1%。

房價走勢回落到合理區(qū)間，得益于一系列政策調控的結果。今年初以來，有關方面認真貫徹執(zhí)行“房住不炒”精神，房地產金融調控政策持續(xù)發(fā)力，經營貸和消費貸流入樓市的現(xiàn)象得到控制，炒房現(xiàn)象得到明顯遏制。房地產開發(fā)企業(yè)受制于“三線四檔”監(jiān)管政策的影響，購置土地的行為趨于理性。

從市場波動規(guī)律看，“量在價先”是房地產市場運行的規(guī)律，我們在關注房價的同時，更要關注房地產市場成交量的動態(tài)變化。從交易量的變化看，房地產市場的拐點已經出現(xiàn)。今年上半年的房地產成交量還處在上升趨勢，但7月份的樓市成交量已經快速下滑。中指數(shù)據(jù)顯示，7月樓市新房成交量同環(huán)比均降。分城市來看，7月一線城市成交面積環(huán)比降幅為21.34%，二線代表城市成交面積環(huán)比下降11.47%，三線代表城市成交面積較上月下降17.42%。

從來自市場的高頻數(shù)據(jù)顯示，8月上旬的樓市成交量繼續(xù)下滑，環(huán)比下滑約20%，下滑的速度較7月份有所加快。當前的房地產調控目標是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，樓市成交量的快速下滑的趨勢值得有關部門關注。

7月份以來房地產成交量快速下滑的原因除了房地產調控政策因素之外，可能與來自市場中的信息有關，尤其是某大型房地產開發(fā)企業(yè)的債務違約信息對市場信心沖擊巨大。從商業(yè)銀行和金融的角度看，頭部房地產開發(fā)企業(yè)一直是它們的信任的客戶，這些企業(yè)因為規(guī)模大而獲得金融機構的認可。根據(jù)該風險控制邏輯，頭部房地產開發(fā)企業(yè)的融資利率大大低于中小規(guī)模的房地產開發(fā)企業(yè)貸款利率，有些商業(yè)銀行甚至只與排名靠前的房地產開發(fā)企業(yè)做業(yè)務?？梢姡鹑跈C構一直把房地產開發(fā)企業(yè)的信用等級與它們的業(yè)務規(guī)模掛鉤，頭部房地產開發(fā)企業(yè)的債務違約打破了金融機構對它們風險的認知，可能讓金融機構集體緊縮房地產行業(yè)融資。

對于購房者而言，他們是信息的被動接受者，面對來自市場的各種打折促銷信息或某某大型開發(fā)企業(yè)面臨風險的消息，持幣待購回避風險成為他們的選擇，這就是房地產交易量快速萎縮的原因。

金融機構因為風險控制的原因緊縮房地產融資，購房者也因為風險控制的原因而選擇持幣待購，兩個因素疊加并相互強化，房地產開發(fā)企業(yè)可能要集體面對資金周轉的困境。

在一定程度上，上述情形類似于房地產行業(yè)的壓力測試，可以提高金融機構對房地產行業(yè)的風險控制能力，也可以有效提高房地產開發(fā)企業(yè)自身的風險控制能力，讓那些風險控制能力弱或過度高杠桿經營的企業(yè)淘汰掉，將有利于房地產市場的健康發(fā)展。但上述過程不能形成系統(tǒng)性金融風險，這是底線。

（編輯：洪曉文）